Avec la hausse des taux, de nombreux emprunteurs se voient refuser leur dossier !
La période que nous vivons rend les projets immobiliers plus difficile à concrétiser à cause des banques qui augmentent leurs taux d’intérêts et réduisent leur production de crédit.
Sans compter le fameux taux d’usure en ce moment très bas qui bloque un grand nombre de dossiers même excellents. En effet, les banques doivent respecter un TAEG (Taux Annuel Effectif Global comprenant les intérêts, l’assurance, les frais de garantie, de dossier et même de tenue de compte) maximum de 2.57 % sur 25 ans. Actuellement, les taux sur 25 ans sont autour de 2 % hors assurance ce qui donne un TAEG très souvent au-delà du 2.57 % autorisé surtout pour les personnes dont l’assurance coute plus chère (+ de 45 ans ou médical à déclarer) ou encore celles dont les revenus sont les plus faibles pour lesquelles les banques ont des barèmes de taux les plus élevés.
Alors comment faire pour obtenir son prêt immobilier malgré ce contexte difficile ? Voici quelques solutions pour passer entre les gouttes et concrétiser son projet immobilier !
- Négocier l’assurance emprunteur
Le cout de l’assurance emprunteur peut varier du simple ou double selon l’âge de l’assuré et le type de contrat. La banque cherche souvent à imposer son contrat (contrat collectif gourpe) qui peut être très couteux alors que la loi vous autorise à souscrire un contrat de votre choix du moment que les garanties sont équivalentes. C’est ce qu’on appelle une délégation d’assurance (contrat individuel sur-mesure).
Cet écart de taux sur l’assurance peut permettre de passer sous la barre du taux d’usure donc n’hésitez pas à contacter un courtier pour obtenir un comparatif des meilleurs contrats individuels sur le marché.
- Changer de type de garantie
Pour emprunteur, il n’y a pas qu’un seul type de garantie. Le plus souvent les banques cherchent à imposer leur organisme de caution (Crédit Logement, Saccef, Camca…) qui peut s’avérer plus couteux qu’une hypothèque dans l’ancien (Hypothèque Légale Spéciale). Si vous êtes fonctionnaires, certaines banques peuvent même rendre quasiment gratuite la garantie avec un partenariat spécifique. L’écart sur le cout peut représenter plusieurs milliers d’euros, effet immédiat sur le taux d’usure !
- Emprunter à taux variable capé
Dernière solution si décidément le taux d’usure vous bloque malgré les astuces citées plus hauts, emprunter à taux variable. En effet, le taux variable est plus bas que le taux fixe mais peut fluctuer.
Le taux variable, comme son nom l’indique, varie tous les ans à date anniversaire en fonction de l’indice de référence de l’Euribor (Taux interbancaire en Euro). Vos mensualités peuvent donc augmenter ou diminuer tous les ans en fonction de la variation du taux.
C’est pour cela qu’il est primordial de sélectionner un taux variable CAPE, c’est-à-dire avec un plafond maximum en cas de hausse. Les taux variables peuvent être capés à +1 ou +2 %. Par exemple, si votre taux de départ est de 1.50 %, avec un taux variable capé +2, votre taux ne pourra jamais dépasser 3.50 % même si les conditions du marché explosent à la hausse.
Si les taux rebaissent, vous pourrez toujours faire racheter votre prêt à taux fixe ou simplement, profiter de la baisse en laissant le variable s’ajuster automatiquement.
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