Pour déterminer votre budget et votre capacité d'emprunt, il faut d'abord calculer votre taux d'endettement.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos charges et vos revenus.
Très souvent, les banques vous expliqueront qu’il ne vaut mieux pas dépasser 33% afin d’éviter les difficultés à rembourser votre prêt. En effet, d’autres charges ne sont pas intégrées à ce calcul comme les taxes foncières, impôt sur le revenu, charges de copropriété…
Comment calculer votre taux d’endettement ?
Pour calculer le taux d’endettement avant la mise en place du nouveau prêt, il faut utiliser la formule suivante : Ensemble des Charges/Revenus mensuels de l’emprunteur et du co-emprunteur x 100.
Puis on calcule le taux d’endettement en y ajoutant la mensualité prévisionnelle du nouveau prêt : Ensemble des charges conservées après opération + nouvelle mensualité prévisionnelle du crédit / Revenus mensuels de l’emprunteur et du co-emprunteur x 100.
Dans les charges il faut prendre en compte :
- Tous les crédits actuels
- Le prix du loyer si vous êtes locataire (uniquement si vous le restez)
- La pension alimentaire, si vous en versez une
Les revenus mensuels comprennent :
- Salaire mensuel de l’emprunteur et du co-emprunteur
- Les revenus fonciers, si vous percevez un loyer
- La pension alimentaire, si vous en percevez une
Exemple simple, si vos revenus sont de 3 000 € net par mois, si vous n’avez aucun prêt en cours et si la mensualité de votre futur crédit immobilier sera de 1 000 € alors le taux d’endettement de votre dossier sera donc de 33 % (1 000 € / 3 000 € ).
Un calcul qui peut varier selon les banques ?
Si vous avez des revenus variables (fixe + commissions par exemple), il faudra prendre en compte le salaire fixe sauf si votre variable est récurrent tous les ans. Auquel cas, il convient de faire une moyenne de vos revenus sur 2 à 3 ans.
Si vous avez un salaire élevé, les banques seront plus souples avec vous. Il faudra donc les convaincre que malgré le taux d’endentement élevé, vous avez une bonne gestion de vos comptes et que cela ne posera donc aucun problème.
Si vous avez un salaire moyen, la banque prendra en compte le quotient familial ou reste à vivre pour définir si la famille peut vivre après la mise en place du crédit.
Le taux d’endettement n’est pas le seul critère !
Les banques peuvent refuser votre dossier même avec un taux d’endettement inférieur à 33% :
En effet, si vous avez une très mauvaise gestion de vos comptes c'est-à-dire vous êtes souvent à découvert, sans aucune épargne, si vous avez souvent des dettes à payer ou vous ne disposez d’aucun apport personnel, les banques ne vous suivront pas et estimeront que vous êtes dans l’incapacité de supporter une nouvelle mensualité sur une durée longue.
Les banques peuvent accepter votre dossier avec un taux d’endettement supérieur à 33 % voire jusqu’à + de 40 % dans certains cas :
- Si votre future mensualité sera inférieure à votre loyer actuel : Par exemple si votre loyer est 1 200 € et que la mensualité du crédit à venir sera de 800 €, malgré un taux d’endettement élevé les banques vont considérer que vous pourrez supporter ce niveau d’endettement sur le long terme. Surtout si vous payez ce loyer depuis plusieurs années.
- Si vous avez un reste à vivre important : Vos revenus élevées permettent d’avoir un résiduel important. En effet, 33 % sur un revenu de 1 500 € correspond à 1 000 € de résiduel alors que pour 33 % sur un salaire de 6 000 €, le résiduel ressort à 4 000 €
- Si vous avez une bonne gestion de vos comptes : En démontrant à la banque votre capacité à épargner régulièrement et de manière importante, elle pourra mieux considérer votre capacité à supporter une charge supplémentaire.
- Si vous avez déjà un crédit immobilier pour un investissement locatif (ou plusieurs) : En effet, le crédit immobilier locatif correspond à du placement et vous rentrez dans la catégorie des profils investisseurs. Il est difficile de ne pas dépasser 33 % lorsque l’on a déjà un prêt immobilier en cours mais ce taux d’endettement élevé ne provient pas de crédits consommations. Cet endettement est même souvent recommandé pour optimiser la fiscalité du projet locatif. Les banques peuvent alors accepter un taux d’endettement au-delà de 40 % pour des excellents profils disposant d'un patrimoine.
