Conseils de notre expert crédit Lucas Houdrouge pour obtenir son prêt immobilier
Après une période assez atypique, 2020 a été une année très secouée par la crise sanitaire aussi bien économiquement que socialement.
Lucas Houdrouge, courtier en prêt immobilier au sein de l'agence VR Finance à Moutrouge (92), a été interviewé par l'agent immobilier Stéphanie Ursa de Capifrance à propos du secteur du courtage et des prêts immobiliers. Votre courtier livre un bilan de l'année 2020 et une analyse sur les évolutions en matière de crédits immobiliers dans la région parisienne.
Quel a été le bilan de 2020 et les changements qui ont eu lieu sur les crédits immobiliers ?
Réponse : "Le milieu immobilier a quand même bien résisté. Nous avons eu une forte activité en 2019 permettant de pouvoir compenser l'année 2020. Malgré tout, nous nous sommes bien adaptés à la situation avec un secteur immobilier qui s'est bien maintenu.
Les conditions se sont resserées, mais ce qu'il faut retenir, c'est que ces dernières n'ont pas réellement changé. Si l'on prend les nouvelles réglementations de l'HCSF (Le Haut Conseil de stabilité financière), l'établissement est devenu intransigeant sur les conditions d'octroi des prêts. Les professionnels du courtage ont du jouer avec les mêmes règles. En effet, ceux d'entre eux qui travaillaient correctement et étudiaient bien le projet des clients, n'ont pas forcément changer leur façon de travailler.
Il ne faut pas raisonner sur un projet immobilier, sur des exceptions, mais sur la règle générale. C'est-à-dire, un taux d'endettement de 33% et un apport des frais annexes. Il faut bien comprendre que l'on n'achète pas une télévision mais un bien immobilier, donc il faut avoir conscience qu'il y a des règles à respecter et une nécessité de bien préparer le projet en amont."
Les banques durcissent leurs conditions d'octroi de crédit, est-ce pour autant plus difficile d'obtenir un prêt ?
Réponse : "En effet, les établissements bancaires font moins d'exception comparé à avant. En effet, ceux-ci avaient autour de 20% des prêts qu'ils pouvaient accorder aux clients qui dérogaient à la réglementation de base.
Aujourd'hui, il y a des millieux plus touchés que d'autres, les indépendants, la restauration... Les banques vont regarder de plus près. Elles vont analyser et prendre le temps d'étudier le profil plus que d'habitude avant de se lancer dans le projet immobilier."
Quelle analyse sur les prêts immobiliers pour 2021 ?
Réponse : "Pour l'instant l'année 2021 commence bien. Durant toute la période de cette crise sanitaire, il n'y a qu'un seul moment où les taux immobiliers ont augmenté, en novembre plus exactement.
À partir de la fin du 3ème trimestre 2020, les taux ont rechuté et à la fin du mois de janvier 2021, on est toujours dans une tendance baissière. Les conditions sont vraiment intéressantes et de plus, l'HCSF a revu à la hausse ses critères.
On commence donc la nouvelle année avec un taux d'endettement à 35% contre 33% et sur certains projets, une durée d'emprunt immobilier qui va être entre 25 et 27 ans, notamment pour les logements neufs. Les délais de livraison qui sont parfois longs, de 1 à 2 ans, vont pourvoir accorder des délais de 27 ans. Les conditons s'assouplissent, il reste nénmoins important pour les courtiers immobiliers de bien préparer le projet immobilier en fonction de leurs partenaires bancaires et de la réglementation."
Quand doit-on faire appel à un courtier en prêt immobilier ?
Réponse : "Les clients se posent souvent une question, à savoir est-ce qu'ils sont en mesure d'acheter, c'est ce qu'on appelle communément la capacité d'emprunt. C'est la première chose à faire lorsque l'on appelle un courtier, avant même de visiter des biens immobiliers. C'est un gain de temps pour les emprunteurs potentiels, le courtier permettra de leur donner la bonne direction à emprunter. Pourquoi aller voir un courtier plutôt qu'une banque ? C'est la question qu'on pourrait se poser dans un autre secteur, celui de la santé, il y a le médécin généraliste et le médécin spécialiste. Le courtier immobilier est un spécialiste dans son domaine, il pourra donc apporter une réponse rapide et spécifique sur le projet immobilier des futurs acheteurs.
Quelles sont les étapes pour obtenir son prêt immobilier ?
Réponse : "Premièrement, lorsqu'un client nous contacte à l'agence, le projet est étudié en fonction de son profil (indépendant, propriétaire, primo-accédant, etc) et on va l'aiguiller dans la meilleure direction.
Ensuite, le client sollicite l'agent immobilier dans la recherche des logements à visiter selon les conseils du courtier. Une fois le bien trouvé, le client demandera à faire une offre et c'est à ce moment là que nous internevons pour éditer un certificat de solvabilité. C'est un document qui certifie la capacité du client à emprunter selon le type de bien. Ce dernier peut-être délivré immédiatement dès lors que le client souhaite faire une proposition d'achat. Il est établi en fontion des éléments que le client nous a préalablement transmis, à savoir :
- la pièce d'identitié
- les 3 deniers bulletins de salaire
- les 3 derniers relevés de comptes bancaires
- le justificatif de l'apport personnel
On sait que c'est un moment crutial pour le futur propriétaire, il est donc primordial pour nous d'être réactif. Le certificat est donc édité lorsqu'il est demandé, dans la journée ou le lendemain au plus tard. Joint à l'offre d'achat immobilier, il permet de rassurer le vendeur car l'acheteur est accompagné et que l'on a validé sa solvabilité.
Par la suite, quand l'offre est acceptée et le compromis signé, le bien est réservé pendant une durée de 3 mois sous certaines conditions. On parle alors de conditions suspensives, on intervient une nouvelle fois pour entamer les démarches et solliciter les différentes banques pour trouver la meilleure proposition.
Suite à cela, on obtient l'accord de principe, une phase très importante, cela correspond à 90% de notre travail. C'est à ce moment que la banque procède à une évaluation de la situation de l'emprunteur avant d'accorder ce fameux prêt immobilier. Pendant ce lapse de temps, nous nous occupons de l'administratif jusqu'à l'édition de l'offre de prêt, à savoir le contrat définitif.
Il est important de noter que l'accord de principe est obtenu entre 10 et 14 jours une fois la promesse de vente réceptionnée. Effectivement, c'est le temps pour nous de monter le dossier du client, de mettre en concurrence nos partenaires bancaires et de, comme expliqué, trouver la meilleure proposition. C'est l'intérêt d'avoir un dossier bien préparé avec tous les documents pour lancer les démarches le plus rapidement possible de notre côté."
Vous démarrez vos recherches et souhaitez une étude de votre capacité d'emprunt ? Vous avez trouvé un bien et souhaitez connaitre nos meilleures conditions pour votre projet ?
Nos experts en prêt immobilier reste à votre écoute. Vous pouvez dorénavant prendre rendez-vous en ligne !
