Pour comprendre le contexte dans lequel évolue le secteur de l’immobilier actuellement, il faut savoir que les taux de crédit immobilier pratiqués pour les particuliers sont passés en seulement 18 mois de 1,50 % en moyenne à 4,50 % sur les durées les plus longues.
Sachant que lorsqu'il s'agit d'acheter une maison ou un appartement, le financement est souvent une étape cruciale, d’autant plus qu’environ 80 % des transactions immobilières se font en recourant à un prêt immobilier.
La plupart des acheteurs immobiliers ont donc besoin d'emprunter pour réaliser leur rêve d'acquérir un bien immobilier. Le taux d'intérêt auquel vous pouvez obtenir un prêt immobilier est l'un des facteurs les plus importants qui déterminent le montant que vous pouvez emprunter.
Nous posons donc la question ouvertement, une hausse de 3 % des conditions d’emprunt est-elle vraiment significative et quelles sont ses conséquences pour les futurs emprunteurs ?
Pour vous répondre sans langue de bois, nous allons prendre un exemple précis sur la base de conditions réelles du marché, qui vaut mieux que de longues explications !
Comparons la capacité d’emprunt d’un ménage avec un financement réalisé en Janvier 2022 et un autre réalisé en Octobre 2023.
Dans les deux cas, la durée prise en compte est de 25 ans et le budget mensuel identique de 1 200 € par mois.
Capacité d’emprunt avec un taux de crédit immobilier à 1,50 % en Janvier 2022 :
Un taux de crédit immobilier de 1,50 % peut paraitre exagérément bas aujourd’hui mais cela était tout à fait envisageable il y a encore un an et demi !
Sur cette base, une mensualité de 1 200 € par mois sur une durée de 25 ans permettait d'emprunter précisément 300 047 €.
Les intérêts du prêt représentaient au total 59 953 €.
Capacité d’emprunt avec un taux de crédit immobilier à 4,50 % en Octobre 2023 :
Désormais, les taux de crédit immobilier sur 25 ans se situent autour de 4,50%, la politique de la Banque Centrale Européenne en vue de contrer le retour de l’inflation post Covid couplé à la guerre en Ukraine ayant conduit à une hausse fulgurante et historique des taux directeurs. Les banques de détail auprès desquelles les particuliers empruntent pour leur projet immobilier, ont donc été obligé de répercuter cette hausse sur les taux qu’elles proposent afin de conserver leurs marges.
Résultat, dans ce même exemple, une mensualité de 1 200 € par mois sur une durée de 25 ans permet désormais d'emprunter 215 892 €.
Les intérêts d'emprunt représentent au total 144 108 €.
Une différence significative, allant jusqu'à 28 % de baisse de pouvoir d'achat
La différence de capacité d’emprunt entre ces deux taux est frappante.
Avec le même budget en 2022 de 1 200 €/mois, un taux de 4,50 % en 2023 ne vous permet plus que d'empruntez 215 892 € au lieu de 300 047 € à 1,50 %, soit une baisse de capacité d'emprunt de 84 155 € qui représente un budget réduit de 28 % pour réaliser une acquisition.
Au niveau du coût du crédit, vous paierez environ 84 155 euros d'intérêts en plus. Cela signifie qu'avec ce taux d'intérêt plus élevé, vous paierez plus du double d'intérêts sur la durée du prêt.
Et quel serait l'impact sur la mensualité en empruntant la même somme qu'en 2022 ?
Si l'on part du principe que vous souhaitez conserver un emprunt de 300 000 € sur 25 ans malgré la hausse de taux, cela impliquerait des mensualités de 1 667,50 € par mois soit 467,50 € de plus par mois.
Sachant que cette hypothèse nécessite que votre taux d'endettement respecte toujours les 35 % maximum autorisés.
Si vous étiez déjà au maximum de votre capacité d'emprunt en 2022, il faudrait donc que votre salaire ait augmenté de 1 335 € par mois pour vous permettre d'absorber cette hausse de mensualité afin de ne pas dépasser le taux d'endettement maximum.
Quelles solutions pour compenser cette diminution de capacité d’emprunt ?
Cet exemple met en évidence l'importance du taux d'intérêt dans le processus d'emprunt immobilier. Obtenir un taux d'intérêt plus bas peut vous permettre d'emprunter davantage tout en maintenant des mensualités abordables. Cela peut également avoir un impact significatif sur le coût total de votre prêt au fil du temps.
Avec des prix immobiliers qui n'ont pas diminué autant que la baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs, certains préfèrent attendre en espérant une diminution plus significative des prix dans les mois à venir. Ou pourquoi pas, une baisse des taux permettant de retrouver une meilleure capacité d’emprunt.
Des opportunités à saisir sur le marché ?
On observe donc une situation de blocage qui explique la baisse significative du nombre de transaction, les vendeurs n’étant pas prêts à baisser leurs prétentions de façon aussi importante. Les acheteurs repoussant leurs projets si leur nouvelle capacité d’emprunt ne leur permet plus d’accéder au type de bien recherché.
Pour autant, il serait dommage de repousser votre projet si vous êtes prêt à acheter et solvable. En effet, ce n’est pas la première crise et le passé démontre que les bonnes affaires se font dans ces moments.
Et puis si les taux rebaissent, vous pourrez renégocier votre prêt !
Voici quelques pistes immédiates à explorer pour optimiser votre pouvoir d'achat :
-Faire une offre d’achat agressive, vous n’avez rien à perdre à essayer.
-Augmenter son apport personnel
-La donation familiale (jusqu'à 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans sans avoir à payer de droits).
-Regrouper ses prêts existants en un seul pour baisser ses charges et améliorer son taux d’endettement
-Explorer la piste de l’achat dans le neuf (VEFA) avec le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt Action Logement.
-Bénéficier de prêts bonifiés que proposent certaines banques pour l'acquisition de biens performants énergétiquement
-Etudier précisément sa capacité d'emprunt auprès d'un courtier en crédit immobilier qui saura mieux appréhender le niveau des revenus à prendre en compte dans votre ménage avec une capacité d’emprunt optimisée à la clé en négociant de meilleures conditions auprès des banques.
En conclusion, sommes-nous proches de la fin de la hausse des taux et donc bientôt de la baisse ?
C’est simple, jamais une hausse de taux aussi importante ne s’est réalisée dans un délai aussi court. Il semble d’ailleurs acté par les acteurs du marché que la hausse de taux arrive bientôt à son terme, débouchant sur une stabilisation, le fameux « plateau » dont parle les économistes.
Pour ce qui est d’une baisse prochaine des taux, cela est encore trop tôt pour la prédire mais certains spécialistes misent sur une politique plus accommodante à partir du second semestre 2024.
Ce qui est probable, c’est que le ralentissement économique important qui se profile avec cette hausse importante et brutale des conditions d’emprunt, devrait inciter la Banque Centrale Européenne à baisser ses taux directeurs pour relancer l'économie, l’histoire ne faisant que de se répéter.
Alors si cette conjoncture vous permet une belle négociation sur un bien immobilier, il n’y aura plus qu’à renégocier votre taux lorsqu’ils baisseront et l’opération aura été idéale !
par Paul VALLADE, dirigeant fondateur de VR FINANCE
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