Toutes les étapes pour négocier votre prêt immobilier
Avant toute chose, si vous ne vous faîtes pas accompagner par un courtier, il convient au préalable de toute recherche, de mettre à plat votre besoin en financement et vous assurer du montage le plus judicieux.
En effet, le piège dans lequel tombe la plupart des particuliers, est de rechercher uniquement le meilleur taux. Or, le taux est un paramètre parmi d’autres et le meilleur taux ne correspond pas souvent à la meilleure offre.
Si vous souhaitez faire le travail d’un courtier et vous retrouvez à négocier directement face aux banquiers, il y a quelques étapes à respecter pour ne pas faire fausse route :
Avant de lancer la moindre démarche en banque, ai-je bien analyser ma situation et déterminer le meilleur plan de financement adapté à ma situation ?
Si vous comptez sur votre banque, vous risquez d’être déçu. En effet, les conseillers en agence bancaire ont pour la plupart un niveau d’expertise très faible en crédit immobilier (vous leur apprendrez même quelques astuces pour les plus aguerris d’entre vous). Etant généralistes et peu motivés par leur emploi qui est partagé entre l’accueil des clients en agence, la gestion des problèmes de compte courant de leurs clients ou tout autre intervention sur la gestion de compte. Bref, du quotidien très loin des spécificités des montages de crédit immobilier. Ils pourront vous établir un rapide plan de financement puis il routera vos questions à son back office compétent, dont le retour se fera attendre à la fois sur les conditions négociables ou les interrogations sur le montage le plus judicieux.
En résumé, vous devez donc bien vous renseigner par vous-même avec des recherches sur internet et des outils de simulation en ligne. Voici la plupart des questions à se poser :
Il vous faudra comprendre ce que les banques retiendront comme revenus (primes ?, remboursements de frais ?, intéressement ?, revenus locatifs ? etc…), quelle mensualité maximum vous pourrez solliciter pour ne pas dépasser le taux d’endettement maximum autorisé, quelles charges vont être retenues et pourraient remettre en question votre solvabilité (pension alimentaire, crédits en cours, loyers persistants). La durée de l’emprunt par rapport à votre âge, l’apport personnel qu’il sera nécessaire d’injecter (éviter de préférence les financements sans apport ou l’épargne de précaution qu’il serait judicieux de conserver).
La durée de l’emprunt est un paramètre permettant de limiter l’apport personnel (à mensualités égales, sur 25 ans vous avez besoin d’injecter moins d’apport que sur 20 ans, par exemple). En revanche, quid du taux d’intérêt et du coût du crédit. Tout cela dépendra aussi de votre objectif en termes de durée d’investissement (si vous ne garderez le bien immobilier que 7 ou 8 ans, vous ne paierez pas le surcout total entre un prêt sur 25 ans par rapport à 20 ans).
Concernant le fameux taux d’intérêt, si vous insistez pour le négocier, le banquier vous dira très souvent qu’il pourra faire un effort si vous revenez avec une offre concurrente plus basse pour s’aligner. C’est proprement scandaleux et peu respectueux de la clientèle puisqu’il connait parfaitement sa marge de manœuvre sans avoir à vous envoyer perdre votre temps et faire perdre celui de ses confrères en espérant que vous reveniez avec des conditions assez proches pour limiter son effort. Certains clients acceptent de s’y abaisser mais quid d’une relation bancaire qui commence de cette façon et de la confiance à accorder à ce professionnel ?
Si vous empruntez en couple, quelle est la solution la plus adaptée pour vous couvrir au niveau de l’assurance emprunteur, à 50/50 ou à 75/75 ou encore à 100/100. Votre décision sera liée au cout de différentes quotités et pour en savoir plus, il faudra simuler des devis d’assurance emprunteur par vous-même en indiquant toutes les garanties à couvrir pour respecter les critères d’équivalence exigées par les banques qui chercheront de toute façon à vous imposer leur contrat maison souvent bien plus cher pour les – de 45 ans. Cependant, même si la banque vous accorde le choix de l’assurance, comment déterminer le meilleur contrat d’assurance emprunteur à souscrire avec toute cette concurrence sur le web ? Le niveau de couverture n’étant pas toujours identique (sports à risques, tarif fumeur…), un des points très différenciant étant la couverture en indemnitaire ou forfaitaire.
N’oubliez pas non plus les frais de dossier de la banque, qui si vous ne vous y intéresserez pas, vous les facturera au plus haut (entre 500 € et 1 500 € en général). Quelle est la marge de manœuvre en général sur ces frais ?
Enfin, renseignez-vous bien sur les différents types de garanties qui seront exigées par les banques. Vaut-il mieux une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou un organisme de caution ? Pour les organismes de caution, quelles sont les différences de banque à banque : caution crédit logement, caution Saccef, caution Camca, caution Casden etc…
Quels sont les différences de cout et quelle est la meilleure garantie bancaire pour votre crédit ? aurez-vous le choix face au banquier ?
Une fois ces questions appréhender, vous allez pouvoir prendre rdv auprès de plusieurs banques et faire jouer vos talents de négociateur ou négociatrice.
Tout d’abord, assurez-vous d’avoir le temps nécessaire à y consacrer. Le moindre rdv de crédit immobilier en banque vous prendra entre 1H et 1H30. Sachant que pour vous assurer d’avoir obtenu la meilleure offre globale, voir entre 6 et 10 banques serait l’idéal.
Pour avoir le sentiment d’avoir obtenu cette meilleure offre, il vous faudra avoir fait de nombreux allers et retours entre chaque banque sollicitée car ces dernières ne lâchent pas du lest de suite.
Comptez plusieurs semaines jusqu’à 1 mois et demi selon les délais de chaque enseigne pour arriver à une synthèse globale des différentes propositions.
Avant de vous lancer, préparez une liste des banques à solliciter. Lesquelles retenir ? La votre en premier évidemment puis les autres enseignes connues, pourquoi pas les banques en ligne ? A moins d’avoir des connaissances en particulier ou des recommandations de certain de vos amis, pas d’autre choix que le laisser le hasard vous guider.
Les contreparties demandées dans les banques concurrentes de la vôtre seront toujours de domicilier vos revenus et de souscrire à un équipement (forfait incluant les moyens de paiement, l’accès internet, la gestion de compte). Certaines demandent même la souscription de l’assurance habitation au moins la première année. Attention si vous avez déjà un ou des prêts immobiliers avec votre banque, les concurrents pourraient être découragés en se disant que vous êtes déjà engagé en relation et seront peu motivés à vous accompagner.
Au niveau de la négociation, il faut savoir que la plupart de ces banques vous diront qu’elles peuvent faire mieux en fonction de leur hiérarchie et des offres que vous auriez à la concurrence. Bref, un vrai jeu de dupe, qui vous demandera un suivi particulier pour chacune des enseignes afin de connaitre leur dernière meilleure proposition.
Attendez-vous également à des surprises. En effet, ce n’est pas rare qu’un banquier vous annonce de superbes conditions pour quelques semaines après vous informer que sa hiérarchie n’a finalement pas donné son feu vert, ou que votre dossier est refusé pour d’obscures raison ou encore que leurs taux aient augmenté récemment...
Il faudra vous assurer que votre dossier est accordé définitivement avant de lâcher la moindre piste.
Comment savoir si votre dossier est accordé définitivement ?
Un accord de principe ne vaut rien si la garantie du prêt n’est pas validée (organisme de caution ou hypothèque). Il vous faudra régulièrement relancer votre conseiller pour savoir si le dossier a été traité par le back office et si les offres de prêt seront bientôt éditées. Seules les offres de prêt engagent définitivement les banques à vous prêter. Beaucoup de surprise peuvent arriver entre temps, documents à compléter, compléments médicaux pour l’assurance emprunteur, refus de l’organisme de caution…
Bon à savoir : attention à bien maîtriser le délai. En effet, votre acquisition est soumise à un délai d’obtention de prêt qu’il ne faut pas dépasser. Certains banquiers peuvent vous faire perdre beaucoup de temps, voire, vous faire perdre votre acquisition car il ne vous aurait pas remis les offres de prêt en temps et en heures ! Gros suivi à prévoir donc pour éviter la mauvaise surprise à la veille de la date butoir et le vendeur en colère !
Au final, il vous faudra bien comparer les propositions définitives de toutes les enseignes sollicitées. Quels sont les points à comparer dans les offres de prêt bancaire ?
D’abord, il faut comparer à capital emprunté égal, à quotité d’assurance égale et à durée égale.
Ensuite vous pouvez additionner les points suivants : le montant des intérêts + le cout total de l’assurance emprunteur + le cout de la garantie + le montant des frais de dossier. Vous aurez le cout global de chaque offre.
Ne pas oublier de comparer les souplesses de remboursement : remboursements anticipés sans frais ? modulation des mensualités possible ? Report de mensualités possible ? Transfert de prêt possible ?
En résumé, cela n’est qu’un bref résumé des actions, de l’analyse, de la négociation et du temps que vous devrez consacrer à votre recherche de crédit immobilier si vous recherchez la meilleure offre par vous-même.
Au final, est-ce que vous aurez fait réellement une économie en vous passant d’un courtier et le cas échéant, de combien ?
Si l’on compare l’intérêt d’un courtier uniquement sur les conditions tarifaires obtenues, cela est assez aléatoire selon les types de dossier et des conditions obtenues par vous-même. Quelque fois un client en direct peut avoir la bonne surprise d’un taux que même un courtier n’aurait pas obtenu.
Il faut toutefois être très averti pour arriver à mieux ou aux mêmes conditions qu’un courtier.
- Conditions négociées : égalité (aléatoire)
Si l’on compare au niveau des frais induits par un courtier, ce dernier va vous couter des honoraires qui oscillent entre 900 € et 2 000 € (1 % du prêt pour les plus chers).
En revanche, un point qui est très rassurant et vous fera à gagner à tous les coups : vous ne paierez ce dernier que si vous êtes satisfait des conditions qu’il vous propose. Le courtier immobilier est payé au succès uniquement, c’est-à-dire si vous faites débloquer le crédit qu’il vous a obtenu.
En cas de refus de dossier ou de conditions qui ne vous conviendraient pas, il lui est interdit de vous demander de régler ses honoraires.
D’autre part, un courtier pourra plus facilement négocier les frais de dossier de la banque, ce qui compensera en partie ses honoraires.
Le temps qu’il vous fait gagner, l’expertise et l’accompagnement qu’il vous apporte et les conditions négociées immédiatement optimisées sont censés vous apporter un deal gagnant.
- Cout des honoraires : égalité voir avantage courtier car vous ne les payer que si vous jugez son offre compétitive.
En termes de temps, le courtier vous en fera gagner énormément puisque c’est lui qui fera le tour des banques avec une méthode bien plus rapide et simple. C’est un professionnel référencé dans les banques qui lui mettent à disposition des conditions spécifiques et des interlocuteurs dédiés pour lui répondre rapidement sur les conditions de prêt possibles sur un dossier.
Il va pouvoir très rapidement filtrer les banques qui recherchent votre profil et celles à éviter.
- Temps personnel consacré : avantage courtier
Au niveau conseil, vous aurez réponse à vos questions immédiatement, c’est un expert du crédit immobilier. Il travaille avec plusieurs banques et ses journées sont consacrées à monter des dossiers ainsi que renseigner les candidats au financement.
- Expertise – qualité des conseils : avantage courtier
L’accompagnement d’un courtier se fait du montage du dossier jusqu’à la finalisation complète de votre achat. S’il y a le moindre souci, il s’occupe de faire le point avec la banque et c’est à lui de suivre le dossier avec les relances que cela implique pour s’assurer des délais.
- Accompagnement – suivi : avantage courtier
Bon à savoir : si vous optez pour un courtier en crédit immobilier, il faudra éviter toute démarche par vous-même au risque de le bloquer. En effet, il n’y a qu’une seule demande de prêt possible par banque. Si vous déposez votre dossier directement dans une banque, cette dernière informera le courtier que ce dossier est déjà enregistré et il ne pourra pas reprendre la main. C’est aussi dans le sens inverse, un dossier déjà déposé par un courtier n’est plus possible à reprendre par l’emprunteur.
Attention également à ne pas déposer votre dossier chez plusieurs courtiers, pour la même raison citée au-dessus.
